Immobilien Investment

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich nach der Zinswende eingependelt und bietet Kapitalanlegern laut DAVE-Immobilienverbund-Marktreport für 2025/2026 wieder attraktive Einstiegsgelegenheiten. Nach deutlichen Preisrückgängen der vergangenen Jahre zeichnet sich damit eine Trendwende ab.

Preisniveau und Entwicklungsprognosen

Eine Eigentumswohnung kostet in Deutschland aktuell durchschnittlich 3.520 Euro pro Quadratmeter, wie Zahlen von Dr. Klein zeigen. Ein- oder Zweifamilienhäuser aus dem Bestand liegen bei durchschnittlich 3.009 Euro pro Quadratmeter. Engel & Völkers ermittelte im März 2026 einen höheren Durchschnittspreis von 4.251 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen.

Dr. Klein erwartet für das Gesamtjahr 2026 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von 3 Prozent bei Wohnimmobilien. Andere führende Institute und Banken prognostizieren einen durchschnittlichen Preisanstieg zwischen 3 und 4 Prozent. Im Februar und März 2026 sind die Kaufpreise bei Neubauhäusern, Bestandshäusern und Eigentumswohnungen allerdings erneut leicht gesunken.

Renditeaussichten für Kapitalanleger

Bei soliden Wohnimmobilien sind Nettorenditen zwischen 2,5 und 4 Prozent realistisch. Eine Nettorendite bezeichnet den tatsächlichen Ertrag nach Abzug aller laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen, bezogen auf das eingesetzte Kapital.

Experten empfehlen mindestens 3,5 bis 4 Prozent Nettomietrendite, da höhere Werte bessere Rentabilität und weniger Risiko bedeuten. Eine gute Nettorendite sollte über dem aktuellen Bauzins liegen und zusätzlich Rücklagen sowie Verwaltungskosten abdecken. Höhere Renditen sind möglich, gehen aber typischerweise mit entsprechend höheren Risiken einher.

Finanzierungslandschaft wandelt sich

Laut einer Befragung von EY bleiben notwendige Anschlussfinanzierungen ein prägendes Merkmal des Marktes: 95 Prozent der Befragten sehen dies als zentrale Entwicklung für 2026. Gleichzeitig gewinnt privates Fremdkapital (Private Debt) an Bedeutung. 91 Prozent der befragten Marktteilnehmer erwarten, dass diese Finanzierungsform zunehmend wichtiger wird.

Private Debt bezeichnet Fremdkapital, das nicht über klassische Bankkredite, sondern über spezialisierte Fonds oder institutionelle Investoren bereitgestellt wird. Diese Finanzierungsalternative ermöglicht flexiblere Strukturen, spielt aber bei der Renditeberechnung durch die Finanzierungskosten eine wichtige Rolle.

Nachhaltigkeit wird zum Standardkriterium

Für 2026 zeichnet sich ab, dass Blockchain-basierte Nachhaltigkeitszertifikate und digitale Gebäudepässe zum Standard werden. Investoren setzen vermehrt auf Impact Investment – eine Strategie, bei der neben der finanziellen Rendite auch messbare ökologische und soziale Auswirkungen im Vordergrund stehen.

ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilieninvestments. Objekte mit schlechter Energieeffizienz oder fehlenden Nachhaltigkeitszertifikaten dürften künftig bei der Wertentwicklung zurückbleiben.

Einordnung für Anleger

Die Stabilisierung des Marktes nach den Preisrückgängen der Vorjahre bietet Einstiegschancen. Die prognostizierten Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent liegen allerdings deutlich unter den Wachstumsraten vor der Zinswende. Anleger müssen mit moderateren Renditeerwartungen kalkulieren und sollten die Finanzierungskosten genau gegen die erzielbaren Nettomietrenditen abwägen.

Die kurzfristige Preisentwicklung im Februar und März 2026 zeigt leichte Rückgänge, was die Prognosen für das Gesamtjahr relativiert. Regionale Unterschiede bleiben erheblich: Während Ballungsräume tendenziell stabiler performen, zeigen sich in strukturschwachen Regionen weiterhin Preisschwächen.